45. Alles was du über Immobilien wissen solltest

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Geldanlage für Fortgeschrittene

Immobilien sind eine attraktive Geldanlage. Trotzdem ist die Hürde hier deutlich höher als beispielsweise bei Aktien oder Anleihen. Denn mit dem Kauf einer Immobilie sind die Kaufnebenkosten, aber auch laufende Kosten verbunden. Daher ist es bei Immobilien besonders schwer zu wissen, ob es sich lohnt oder eben nicht. Aus diesem Grund sprechen wir heute ausführlich über die wichtigsten Details und Tipps aus der Praxis.

Definition des Begriffes

Der Begriff kommt vom lateinischen Wort „im-mobilis“, was so viel wie „unbeweglich“ bedeutet. Und genau das sind Immobilien auch. Unbewegliche Sachgüter, die einen konkreten Eigentümer haben. Ein Sachgut deswegen, weil man den Wert physisch greifen oder anfassen kann. Im Gegensatz dazu ist eine Aktie zum Beispiel ein Nominalgut, da es lediglich einen Wert verbrieft. Immobilien sind aber nicht nur die Eigentumswohnung oder das Einfamilienhaus, sondern jedes unbewegliche Sachgut. Das sind beispielsweise auch Stellplätze, Schrebergärten, Ferienhäuser, Waldstücke oder andere Flächen.

Immobilien sind unbewegliche Sachgüter, die einen konkreten Eigentümer haben

Detailwissen über Immobilien

Immobilienarten

Insgesamt gibt es viele unbewegliche Sachgüter. Trotzdem kann der Großteil der Immobilien in 2 Arten unterschieden werden:

Wohnimmobilien
Gewerbeimmobilien

Immobilienfinanzierung

Bei der Finanzierung treffen wir wieder auf das Paar des Eigenkapital und Fremdkapital. Denn im Unterschied zu Aktien und Anleihen brauchen wir als Anleger beides. In der Regel ist es so, dass du nicht den gesamten Kaufpreis als liquide Mittel zur Verfügung hast, sondern nur einen kleinen Teil. Deshalb musst du den Rest des Kaufpreises einer Immobilie durch Fremdkapital finanzieren. Wenn eine Immobilie also beispielsweise 150.000€ kostet und du nur 10.000€ gespart hast, dann musst du noch weitere 140.000€ als Kredit aufnehmen. Dabei sind die 10.000€ dein Eigenkapital und der Rest das Fremdkapital, dass du dir von der Bank leihst.

Bei diesem Kredit gibt es natürlich auch die üblichen Parameter, die zum einen von deiner Bonität und zum anderen vom Leitzins der EZB abhängt:

Zinssatz
Kredithöhe
Zinsbindung
Tilgungsrate

Die Parameter

Der erste Parameter ist der Zinssatz, den du an die Bank zahlen musst. Er hängt vom aktuellen Leitzins ab und natürlich auch wie solvent du als Schuldner bist und welche Sicherheiten du der Bank bieten kannst.

Der zweite Parameter ist die Kredithöhe. Nicht jeder bekommt beliebig viel Geld geliehen. Das hängt natürlich auch von den Sicherheiten ab. Aktuell ist es aber so, dass auch 100%-Finanzierungen möglich sind, da die EZB Geld zum Nulltarif an die Banken verkauft und dieses wiederum günstig an uns weitergibt. Man brauch also nicht mal mehr Eigenkapital, um eine Immobilie zu kaufen. Ob das jetzt sinnvoll ist, sei mal dahin gestellt. Die Möglichkeit gibt es aber.

Der dritte Parameter ist die Laufzeit. Bei einem Immobilienkredit vereinbarst du die Laufzeit anhand der Zinsbindung. Denn es ist nicht selten der Fall, dass man Immobilien über 20 Jahre oder sogar länger abbezahlen muss. Da sich in diesem Zeitraum die Geldpolitik und damit auch der Leitzins ändern kann, vereinbart man eine Zinsbindung für den Kredit., auch wenn die gesamte Summe des Kredits dann noch nicht getilgt ist. Die Laufzeiten liegen üblicherweise bei 10 oder 15 Jahren. Danach erfolgt die sogenannte Anschlussfinanzierung.

Der letzte Parameter ist die Tilgungsrate. Hier legst du fest, wie viel Prozent du jährlich tilgst. Darin verstecken sich auch die Zinszahlungen. Üblich sind hier 2% bis 3% als Tilgungsrate. Bei einem Kredit von 140.000€ wären das zwischen 2.800€ und 4.200€ pro Jahr.

Kaufnebenkosten

Neben dem Kaufpreis für die Immobilie, fallen auch noch sogenannte Kaufnebenkosten an. Diese darfst du nicht vergessen. Denn, um den Wechsel des Eigentums einer Immobilie zu vollziehen, kommen in der Regel 4 wichtige Akteure ins Spiel:

Makler
Notar
Grundbuchamt
Finanzamt

Der Makler inseriert das Objekt, vereinbart Termine und ist der Ansprechpartner bei Fragen des Käufers oder Verkäufers. Für diese Arbeit verlangt er eine Maklercourtage, die sich anteilig am Kaufpreis des Objekts orientiert. Üblicherweise liegt sie zwischen 3,5% und 7% des Kaufpreises. Wenn Objekte natürlich von Privat zu Privat verkauft werden, dann entfällt die Maklerprovision.

Der Verkauf oder Kauf einer Immobilie muss immer notariell beglaubigt sein. Damit sind Käufer und Verkäufer auf der sicheren Seite. Denn der Notar setzt den Kaufvertrag auf und beglaubigt die Unterschriften der beiden Seiten. Die Notargebühren liegen üblicherweise bei gut 1% des Kaufpreises.

Zu jeder Immobilie gehört ein Grundbuch. Darin ist ganz eindeutig der Eigentümer des Objekts vermerkt. Damit das Grundbuchamt beim Kauf die Änderungen vornimmt, fallen dort ebenfalls Gebühren an. Diese liegen in der Regel bei 0,5% des Kaufpreises.

Wenn du dir eine Immobilie zulegst und du im Grundbuch neu vermerkt wirst, dann musst du diesen Erwerb versteuern. Diese Steuer nennt sich Grunderwerbssteuer und liegt zwischen 3,5% und 6% des Kaufpreises.

Alles in allem kommen also neben dem Kaufpreis noch weitere Kosten auf dich zu, nur um die Immobilie zu kaufen und dann der rechtmäßige Eigentümer zu sein. Hierbei kommt es auf das Bundesland an, in dem du die Immobilie kaufst und ob die Maklerkosten geteilt werden oder nicht und so weiter. Insgesamt können hier bis zu 13% an Kaufnebenkosten auf dich zukommen. Bei unserem Beispiel von oben, mit einem Kaufpreis von 150.000€ sind das zusätzlich noch 19.500€. Das heißt also, dass wenn du 10.000€ Eigenkapital hast, du nicht nur die restlichen 140.000€ aufbringen musst, sondern auch noch die Kaufnebenkosten von knapp 20.000€.

Laufende Kosten

Die laufenden Kosten von Immobilien sind in 5 Abschnitte zu unterteilen:

Instandhaltungskosten
Verwaltungskosten
Betriebskosten
Steuern
Finanzierungskosten

Instandhaltungskosten sind Kosten, um das Objekt in Stand zu halten. Zum Beispiel eine Dachsanierung. Verwaltungskosten sind Kosten, um das Objekt von einem professionellen Unternehmen verwalten zu lassen. Gerade bei großen Objekten, mit mehreren Parteien ist dies sinnvoll. Der Verwalter organisiert die Eigentümerversammlungen, verwaltet die Versicherungen, beauftragt Handwerker und so weiter. Betriebskosten sind Kosten, die mit dem Betrieb der Immobilien anfallen. Zum Beispiel das Abwasser, die Straßenreinigung oder die Müllentsorgung. Auch wenn ein Teil dieser Kosten auf den Mieter umgelegt werden kann, so muss der Eigentümer hier in Vorleistung treten. Steuern sind Kosten, die in Form von Steuern anfallen. Zuerst natürlich die Einkommensteuer auf Einnahmen aus der Vermietung. Und zum zweiten die Grundsteuer für den Besitz einer Immobilie. Finanzierungskosten sind Kosten zur Finanzierung des Objekts. In der Tilgung des Kredits zahlst du immer auch einen Zinssatz. Der wird im Laufe der Zeit natürlich geringer, ist aber trotzdem als Kostenpunkt zu sehen.

Praktisches Wissen

Wie verdienst du Geld mit Immobilien

Bei Aktien und Anleihen verdienst Geld über den Kurswert und über laufende Erträge. Aktien haben als laufende Erträge die Dividenden und Anleihen die Zinszahlungen. Bei Immobilien ist es ähnlich. Zum einen kannst du Geld über den Kauf und Verkauf von Immobilien verdienen. Und zum anderen über die laufenden Mieteinnahmen. Beim Handel mit Immobilien solltest du aber die hohen Kaufnebenkosten und den zeitlichen Aufwand bedenken. Während du Aktien und Anleihen ganz einfach an der Börse innerhalb von Sekunden kaufen und verkaufen kannst, musst du bei Immobilien ein längeres und teureres Prozedere durchführen. Daher solltest du eher auf die laufenden Erträge schauen, die Mieteinnahmen. Hier ist es wichtig, dass deine Mieteinnahmen die laufenden Kosten decken. Das kannst du ganz einfach berechnen. Die Schwierigkeit ist natürlich an die konkreten Zahlen heranzukommen.

Positiver Cashflow = Mieteinnahmen > Kreditrate + Bewirtschaftungskosten

Wo kaufst du Immobilien

Bei Immobilien gibt es viele Möglichkeiten. Ich nenne dir jetzt die Wege, die aus meiner Sicht wirklich sinnvoll sind. Alles andere solltest du nicht machen:

Physische Immobilien (direkt)
Immobilienaktien (indirekt)
Immobilienfonds (indirekt)
Aktien-ETF auf die Immobilienbranche (indirekt)

Wie findest du die richtige Immobilie

Bei Immobilien gibt es den wichtigen Grundsatz: Lage, Lage und nochmals Lage. Denn die Lage bestimmt die Zukunftsfähigkeit deiner Immobilie. Ob der Standort aber attraktiv ist, musst du selbst bewerten können. Hierzu kannst du dich fragen, ob es attraktive Arbeitgeber gibt, eine oder mehrere Hochschulen vorhanden sind und so weiter. Aber neben der Lage spielen auch noch andere Faktoren eine wichtige Rolle:

Wohnungsgröße
Baujahr
Ausstattung
Zustand
Mietsituation
Kaufpreis

Wie kaufst du Immobilien

Wenn du es einfach haben möchtest, dann kannst du dir Immobilienaktien, -fonds oder ETFs zulegen. Du kannst sie dir einfach über die Börse in dein Depot legen lassen. Wenn du aber wirklich der Eigentümer einer Immobilie sein möchtest, dann musst du 5 Schritte durchlaufen.

Interessantes Objekt finden
Besichtigung und Dokumente prüfen
Kalkulation und Kaufentscheidung
Finanzierung vereinbaren
Kaufabwicklung durchführen

Wie wickelst du den Kauf ab

Es ist wirklich extrem zeitaufwendig eine Immobilie zu kaufen. Allein bis du eine interessante Immobilie gefunden, besichtigt und geprüft hast können mehrere Monate ins Land gehen. Danach erfolgt noch das Gespräch mit der Bank, um die Finanzierung auf solide Beine zu stellen und im Anschluss erfolgt die Kaufabwicklung, die ebenfalls noch einige Zeit dauert. Denn, nach der Reservierung und Einschaltung des Notars erhältst du einen Kaufvertragsentwurf, den du prüfst und an die Bank weiterleitest. Nach der Zusage der Bank vereinbarst du den Notartermin, den sogenannten Beurkundungstermin. Gut 1 Woche vor dem Notartermin unterschreibst du den Darlehensvertrag und schickst ihn an die Bank.

Mit dem Darlehensvertrag erhälst du die sogenannten Grundschuldbestellungsunterlagen, welche du als Kopie zum Notar sendest. Beim Notar unterschreibst du dann den Kaufvertrag. Einige Wochen später erhältst du Post vom Notar, dass der Kaufpreis fällig ist. Die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung leitest du an die Bank weiter. Diese bezahlt dann die Summe an der Verkäufer. Ab diesem Zeitpunkt besitzt du alle Rechte und Pflichten eines Eigentümers. Der Verkäufer informiert den Mieter über den neuen Eigentümer der Wohnung. Nach dem Kauf erhältst du eine Rechnung vom Notar, dem Makler und einen Bescheid über die Grunderwerbssteuer. Einige Wochen später bekommst du dann nochmals Post vom Notar, dass du im Grundbuch als Eigentümer eingetragen wurdest. Erst dann bist du rechtmäßiger Eigentümer einer Immobilie.

Was sagt Thorsten

Zuerst einmal muss man unterscheiden zwischen einer Direktanlage beziehungsweise dem richtigen Kauf und Eigentum einer Immobilie und der Investition über eine Aktie oder einen Fonds. Hierbei beteiligst du dich nämlich im Prinzip an einem Unternehmen. Es ist nichts anderes, als eine Aktie oder ein Aktienfonds. Du bist also nur indirekt in Immobilien investiert und du bist auch nicht Eigentümer einer Immobilie. Da du aber schon sehr einfach breit gestreut in viele Unternehmen investieren kannst, sollte es wenn dann eine richtige Immobilie sein.

Da Immobilien aber sehr teuer und zeitaufwendig sind, würde ich erst nach einigen Jahren Erfahrung dazu raten. Außerdem musst du deine Finanzen absolut im Griff haben und auch eine gutes finanzielles Polster besitzen, um überhaupt einen attraktiven Kredit zu bekommen. Deswegen sind Immobilien erst dann interessant, wenn du keine Konsumschulden hast, du eine Liquiditätsreserve besitzt, deine Altersvorsorge über Aktien bereits auf dem Weg ist und du dann noch das nötige Geld, die Geduld und genügend Lust übrig hast.

Erwähnte Links zum Thema Immobilien

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