72. Kaufen oder mieten: Eigenheim oder ETF

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Eine Lebensstilentscheidung

Ein Eigenheim ist ein sehr emotionales Thema. Denn neben den harten Zahlen und Fakten, sind es aus meiner Sicht vor allem die weichen Faktoren, die am Ende ausschlaggebend sind. Es ist aber natürlich wichtig, dass du die Zahlen und Fakten kennst. Auch die Risiken solltest du tragen können und wollen. Aus diesem Grund sprechen wir heute über genau diese beiden Seiten des Eigenheims und die mögliche Alternative, die Miete mit einem rentablen ETF.

Harte Faktoren

Zahlen, Daten und Fakten

Hier stellt sich ganz klar die Frage, macht sich ein Eigenheim als Investment bezahlt? Hierzu vergleichen wir das Eigenheim mit einem ETF. Aber erstmal zu den Zahlen des Eigenheims. Im Schnitt, bei gleichbleibend guter Lage und ordentlicher Instandhaltung bringt eine Immobilie eine reale Rendite von gut 0,8% p.a.. Klar gibt es auch deutlich renditenstärkere Beispiele, gerade in den Speckgürteln der großen Städte. Aber für jede gute Immobilie, gibt es auch mindestens eine schlechte Immobilie, die jedes Jahr im Wert sinkt. Und für eine Rendite von 0,8% muss man es schaffen, eine wirklich gute und stabile Lage für die nächsten Jahrzehnte zu finden, was definitiv nicht so einfach ist, aber wir bleiben erst einmal bei den 0,8% p.a..

Dazu kommt vor allem auch der Faktor Instandhaltungskosten, denn jede Immobilie braucht Pflege für den Werterhalt. Zu rechnen ist hier etwa mit 10€ pro Quadratmeter, bei 50-jähriger Nutzung. Dazu kommen auch noch die hohen Kaufnebenkosten. Für eine Immobilie liegen diese bei 10% bis 15%. Je nach Bundesland und ob mit oder ohne Maklergebühren. Gehen wir also mal von 10% aus. Dann wissen wir also schon jetzt, dass eine Immobilie teuer ist und wahrscheinlich kein besonders aussichtsreiches Investment.

Eigenheimkosten

Hier ein Beispiel eines Hauses mit einem Kaufpreis von 400.000€ und einer Größe von 150qm. Dort haben wir Kaufnebenkosten von 40.000€ (400.000€ x 10%) und jährliche Instandhaltungskosten von 1.500€ (150qm x 10€). Dazu kommt auch noch die Fremdfinanzierung, mit ihren Zinsen. In der Regel liegt der Fremdkapitalanteil bei 70% und wird über 25 Jahre abbezahlt. In der aktuellen Zinslage sind das bei unserem Beispiel 440.000€ Gesamtkosten (Immobilienpreis + Kaufnebenkosten) und davon die 70% bedeuten eine Kreditsumme von gut 300.000€. Bedeutet aber auch, dass die Person gut 100.000€ als Eigenkapital mitbringt. Und da darfst du dich selbst fragen, ob du das auch auf der hohen Kante hast.

Wir haben also eine Kreditsumme von 300.000€ und gehen von einem aktuellen Zins mit 1,2% p.a. aus. Bei einer Laufzeit von genau 24 Jahren kommen wir damit auf Zinszahlungen in Höhe von gut 40.000€ (Tilgungsrechner). Also nochmal gut 10% des Immobilienpreises. Zusammengefasst lässt sich für unser Beispiel also sagen, dass für ein Haus im Wert von 400.000€, im Laufe von 24 Jahren, allein 80.000€ Kaufnebenkosten und Zinszahlungen mit sich bringt. Dazu kommen noch gut 1.500€ jährliche Instandhaltungskosten. Dagegen spricht natürlich das Argument: „In einer Wohnung zahle ich Miete und die ist auch jeden Monat einfach weg“. Und hier kommen wir dann jetzt zum Vergleich mit dem ETF.

Alternative zum Eigenheim

Klar ist, dass die Person, die das Haus kaufen kann offensichtlich 100.000€ Eigenkapital besitzt. Wenn allein diese Summe in einen breitgestreuten ETF, mit einer realen Rendite von 4% angelegt wird und die Zinszahlungen über 24 Jahre verteilt eingezahlt werden, dann hat die Person nach 24 Jahren eine Depotvolumen von gut 321.000€ (Zinseszinsrechner). Die monatlichen Einzahlungen als Ausgleich der Zinszahlungen liegen hier übrigens bei 140€ pro Monat (40.000 : 24 : 12). Wenn wir jetzt noch die 1.500€ Instandhaltungskosten pro Jahr dazurechnen, kommen wir auf ziemlich genau 380.000€ im Depot der Person.

Wir sind also schon dann sehr nah am Wert der Immobilie in unserem Beispiel und bereits 2 Jahre später würde der Wert des Depots bei 417.000€ liegen und damit über dem Wert der Immobilie. Ein nächster Einwand wäre hier dann, dass die Person ja immer noch die Miete für die Wohnung zahlt. Und das stimmt auch, aber man muss natürlich sagen, dass in diesen ersten 24 Jahren, beim Kauf der Immobilie, auch jeden Monat eine Art Miete gezahlt wird. Nämlich an die Bank, zur Tilgung des Kredits und diese Summe liegt in unserem Beispiel bei 1.200€, wobei der echte Tilgungsanteil fairerweise bei 900€ liegt. Zu Beginn sind allein 300€ dieser 1.200€ reine Zinsen. Im Prinzip kann die Person also eine Wohnung für 900€ im Monat mieten und den Rest so anlegen, wie im Beispiel besprochen. Am Ende landen beide Personen bei einem ähnlichen Vermögen.

Altersvorsorge

Wenn wir dieses Beispiel jetzt noch weiter spielen und sagen, dass nach 24 Jahren die Person mit dem Eigenheim keine Zinsen und Tilgung mehr zu zahlen hat, aber natürlich die Instandhaltungskosten. Und die Person in der Wohnung mit dem ETF zahlt weiterhin ihre 900€ Miete und investiert die 140€ pro Monat der analogen Instandhaltungskosten. Dann kommen wir bis zur Rente (mit 67 Jahren), wenn wir davon ausgehen, dass beide mit 30 Jahren gestartet sind, auf ein Depotvolumen von gut 650.000€. Also eine Rendite in absoluten Zahlen von gut 270.000€, nach den 24 Jahren. Ziehen wir davon jetzt noch die monatliche Miete von 900€ ab, so landen wir bei 140.000€ Mietzahlungen und einer Steigerung des Vermögens von immer noch 130.000€ und einem Gesamtvermögen von gut 500.000€. Der oder die Hausbesitzerin hat hingegen weiterhin das Haus als Vermögenswert, welches pro Jahr 0,8 Rendite mit sich bringt. Diese werden aber von den Instandhaltungskosten nahezu komplett aufgefressen.

Das alles war jetzt ein sehr konstruiertes Beispiel, mit vielen Annahmen auf beiden Seiten und noch mehr Vereinfachungen. Aber es zeigt eben auch, dass gerade in der Zeit, in der ein Eigenheim abbezahlt werden muss, eine Miete mit einem guten ETF auch mithalten kann. Und auch danach steigt das Vermögen weiter an und bildet eine solide Grundlage für die Altersvorsorge. Aus reiner Renditesicht ist ein Haus also ein Sparobjekt, dass einem durch Abzahlung mit der Zeit einen Vermögenswert aufbaut. Die Rendite an sich ist aber eher zu vernachlässigen.

Weiche Faktoren

Hier kommen wir vor allem zu der Betrachtung, was für ein Typ du bist. Wie möchtest du gerne leben? Möchtest und kannst du dich um das Haus kümmern. Kannst du dir die Instandhaltungskosten finanziell erlauben? Möchtest du dich langfristig an einen Standort binden? Möchtest du mit der Schuldenlast leben? All das sind Fragen, die du mit „Ja“ beantworten solltest. Nur wenn du das kannst, sind auch die Risiken eines Eigenheims für dich vertretbar. Die Risiken sind nämlich die Folgenden:

Illiquiditätsrisiko
Zahlungsausfallrisiko
Baufertigstellungsrisiko
Zinsänderungsrisiko
Versicherungsrisiko

Am Ende ist ein Eigenheim ein fremdfinanziertes und dadurch gehebeltes Anlageprodukt. Damit gehen natürlich auch Risiken einher, die du kennen und tragen können solltest. Positiv an einem Eigenheim ist natürlich der Zwangsspareffekt. Die Tilgungsrate ist jeden Monat zu zahlen. Den Mieter oder die Mieterin zwingt niemand zum Sparen. Und da liegt auch der Kern der Sache. Nur wenn die Person mit der Mietwohnung es schafft, auch kontinuierlich und langfristig Geld zu investieren, nur dann kann Mieten aus Renditesicht mit einem Eigenheim mithalten. Ob du das über so einen langen Zeitraum durchziehen kannst, liegt natürlich an dir als Person.

Eigenheim oder ETF?

Ein Eigenheim ist schlussendlich eine Lebensstilentscheidung und keine Investmententscheidung. Wenn es am Ende auch noch ein gutes Investment war, umso besser. Ein ETF kann mit einem Eigenheim mithalten und auch als Mieter oder Mieterin kannst du ein Vermögen aufbauen. Übrigens kannst und solltest du auch mit einem Eigenheim in Aktien investieren. Je mehr, desto besser natürlich. Hier aber nochmals eine Checkliste, wann ein Eigenheim das Richtige für dich sein kann:

1. Wenn du weder eine Rendite von über 0,5% p.a. erwartest bzw. benötigst
2. Wenn du für Instandhaltungskosten 10€ pro qm p.a. aufbringen kannst
3. Wenn du das Eigenkapital für mindestens 25% der Immobilie aufbringen kannst
4. Wenn du eine Sollzinsbindung von mindestens 15 Jahren erreichst
5. Wenn du nicht länger als 25 Jahre abbezahlen musst
6. Wenn du es aus Lebensstilgründen machst
7. Wenn du Spaß am Basteln und Reparieren hast
8. Wenn du mindestens 10 Jahre in der Immobilie leben möchtest
9. Wenn du mit den Schulden finanziell und mental leben kannst

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